Autor: Rechtsanwältin Ezgi Canbaz Ertaş
Ein Bauvertrag auf der Grundlage von Grundanteilen (im Tausch gegen Wohneinheiten) ist eine Vertragsart, die häufig im Immobiliensektor anzutreffen ist. Sie wird zwischen Grundstückseigentümern und Bauunternehmern abgeschlossen, um Grundstücke, die zu Investitionszwecken erworben oder geerbt wurden, zu verwerten. Bei diesem Vertrag verpflichtet sich der Grundstückseigentümer, sein Eigentumsrecht an den Bauunternehmer zu übertragen, während der Bauunternehmer im Gegenzug verspricht, ein Gebäude zu errichten, das alle erforderlichen rechtlichen Genehmigungen erhalten hat.
Eines der häufigsten Probleme bei der Umsetzung solcher Verträge sind baurechtliche Probleme. In unserem Land schaffen die häufigen Änderungen der Bauvorschriften, die Einwände der Anspruchsberechtigten während der Aushangsfrist, die Aufhebung von Verwaltungsentscheidungen durch Gerichtsurteile und die Zeit, die es benötigt, um einen neuen Bebauungsplan zu erstellen und durch die Gemeinden in Kraft zu setzen, erhebliche Unsicherheiten in Bezug auf die Bebauung eines Grundstücks.
Zum Beispiel könnten die Parteien bei Vertragsschluss nicht wissen, dass der betreffende Bebauungsplan durch ein Gerichtsurteil aufgehoben wurde. In einem anderen Beispiel könnten die Parteien trotz des Wissens um das Fehlen eines Bebauungsplans einen Bauvertrag abgeschlossen haben, aber der Bau hat trotz langer Verzögerungen noch nicht begonnen. In diesem Fall ist es notwendig, auf die Ansichten des Obersten Gerichtshofs zurückzugreifen.
Wenn die Parteien einen Vertrag schließen, der den Bau auf einem Grundstück ohne Bebauungsplan vorsieht, gilt dieser Vertrag als Verstoß gegen die zwingenden Bestimmungen des Türkischen Obligationenrechts und wird als nichtig angesehen. Grundsätzlich könnte hier angeführt werden, dass die Parteien nicht wussten, dass kein Bebauungsplan vorlag und die Vertragserfüllung unmöglich ist. Wenn man jedoch bedenkt, dass der Bauunternehmer als Fachmann das Bauen übernimmt und damit auch alle erforderlichen Genehmigungen einholen muss, ist es unserer Meinung nach nicht realistisch, dass der Bauunternehmer behauptet, er sei über den Bebauungsplan des Grundstücks nicht informiert gewesen. Der Grundstückseigentümer hingegen könnte den Vertrag kündigen, indem er behauptet, dass er über den Bebauungsplan nicht informiert war.
Gleichzeitig könnten die Parteien trotz des Wissens um das Fehlen eines Bebauungsplans eine Verpflichtung eingegangen sein, in der Annahme, dass der Bebauungsplan erstellt wird. In diesem Fall vertritt der Oberste Gerichtshof die Auffassung, dass die Parteien eine angemessene Zeit warten müssen, bis der Bebauungsplan in Kraft tritt. Ändert sich der Bebauungsplan innerhalb dieser Frist nicht so, dass die Vertragserfüllung möglich wird, kann jede Partei die Nichtigkeit des Vertrags geltend machen. In diesem Fall sind jedoch die angemessenen Kosten, die die andere Partei für den Vertragsabschluss und dessen Durchführung aufgewendet hat, zu erstatten.
Um solchen Problemen vorzubeugen, sollte der Bebauungsstatus bei Bauverträgen auf der Grundlage von Grundanteilen sorgfältig geprüft werden. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sollte der bestehende Bebauungsstatus geklärt werden, es sollte Kontakt zur Gemeinde aufgenommen werden, rechtliche Vorkehrungen sollten für mögliche Änderungen getroffen und klare Bestimmungen zwischen den Parteien festgelegt werden. Bei Verträgen über Grundstücke mit unklarem Bebauungsstatus sollten sowohl Grundstückseigentümer als auch Bauunternehmer den Prozess genau verfolgen.
Der Originalartikel wurde auf Türkisch veröffentlicht. Bitte beachten Sie, dass wir keine Verantwortung für falsche Übersetzungen übernehmen. Genaue Informationen finden Sie im türkischen Text.
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