Auteur: Advocaat Ezgi Canbaz Ertaş
Een bouwcontract op basis van aandelen van grond (in ruil voor woningen) is een veel voorkomend contract in de vastgoedsector dat wordt afgesloten tussen grondeigenaren en aannemers, met als doel het benutten van onroerend goed dat is gekocht voor investeringen of dat is geërfd. Bij dit soort contracten verbindt de grondeigenaar zich ertoe het eigendomsrecht van de grond over te dragen aan de aannemer, die op zijn beurt toezegt om een gebouw te bouwen met alle benodigde juridische vergunningen.
Een van de meest voorkomende probleemtypes bij de uitvoering van deze contracten betreft bestemmingsplannen. In ons land zorgen de vaak veranderende wet- en regelgeving rond bestemmingsplannen, bezwaren van belanghebbenden tijdens de bekendmakingstermijn, de vernietiging van administratieve beslissingen door rechtbanken, en de tijd die nodig is om een nieuw bestemmingsplan op te stellen en te laten goedkeuren door gemeenten, voor aanzienlijke onzekerheid omtrent de bestemming van een onroerend goed.
Zo kan het zijn dat de betrokken partijen zich bij het sluiten van het contract niet bewust zijn van het feit dat het bestemmingsplan dat betrekking heeft op het onroerend goed door een rechter is vernietigd. In een ander geval kunnen de partijen, ondanks dat ze weten dat er geen bestemmingsplan is, een bouwcontract hebben gesloten, maar kan de bouw vanwege de lange tijd die verstreken is, nog steeds niet zijn begonnen. In dit geval moet de Hoge Raad worden geraadpleegd.
Wanneer partijen een contract sluiten dat voorziet in de bouw op grond zonder bestemmingsplan, wordt dit contract geacht in strijd te zijn met de dwingende bepalingen van het Turkse Burgerlijk Wetboek en wordt het beschouwd als nietig. In wezen kan hier worden gesteld dat de partijen niet wisten dat er geen bestemmingsplan was en dat de uitvoering van het contract onmogelijk is. Echter, gezien het feit dat de aannemer als specialist is belast met het bouwen van het project en het verkrijgen van alle benodigde vergunningen, lijkt het niet realistisch dat de aannemer kan beweren niet op de hoogte te zijn van de bestemmingsplannen van het onroerend goed. De grondeigenaar daarentegen kan het contract beëindigen door te stellen dat hij niet op de hoogte was van de bestemmingsplannen.
Daarnaast kunnen de partijen, ondanks dat ze op de hoogte zijn van het ontbreken van een bestemmingsplan, een verplichting zijn aangegaan in de veronderstelling dat het bestemmingsplan zal worden goedgekeurd. In dit geval stelt de Hoge Raad dat partijen een redelijke termijn moeten wachten op de goedkeuring van het bestemmingsplan. Als het bestemmingsplan binnen deze termijn niet op een manier wordt gewijzigd die uitvoering van het contract mogelijk maakt, kan een van de partijen stellen dat het contract nietig is. In dat geval moeten ze echter de redelijke kosten die de andere partij heeft gemaakt bij het sluiten en uitvoeren van het contract vergoeden.
Om dit soort problemen te vermijden, moet de bestemmingsstatus zorgvuldig worden overwogen bij bouwcontracten op basis van aandelen van grond. Tijdens het contractproces moeten de bestaande bestemmingsstatus worden verduidelijkt, er moet overleg plaatsvinden met de gemeente, er moeten juridische voorzorgsmaatregelen worden genomen tegen mogelijke wijzigingen en er moeten duidelijke bepalingen worden opgenomen in het contract. Bij contracten met betrekking tot gronden waarvan de bestemmingsstatus onduidelijk is, moeten zowel grondeigenaren als aannemers nauwgezet toezien op het proces.
Het originele artikel is gepubliceerd in het Turks. Wij informeren u dat wij geen enkele verantwoordelijkheid aanvaarden voor foutieve vertalingen. Raadpleeg de Turkse tekst voor nauwkeurige informatie.
Commenti