Yazar: Av. Ezgi Canbaz Ertaş
Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesi yatırım için satın alınan veya miras kalan taşınmazların değerlendirilmesi amacıyla arsa payı sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan ve gayrimenkul sektöründe çok sık karşılaştığımız bir sözleşme türüdür. Bu tür sözleşmelerde arsa payı sahibi arsa üzerindeki mülkiyet hakkını müteahhide devretmeyi, müteahhit de bunun karşılığında arsa üzerinde hukuki izinleri alınarak bir inşaat yapmayı taahhüt eder.
Bu sözleşmelerin uygulanmasında en çok karşılaşılan sorun türlerinden biri de imar kaynaklı sorunlardır. Ülkemizde imar mevzuatının sık değişmesi, hak sahiplerinin askı süresindeki itirazları, imara ilişkin idari kararların mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi, yeni bir imar planının yapılmasının ve belediyeler tarafından yürürlüğe konmasının zaman alması bir taşınmazın imarına ilişkin ciddi belirsizlikler yaratabilmektedir.
Örneğin taraflar sözleşmeyi yaptığı sırada taşınmaza ilişkin ilgili imar planı mahkeme kararıyla iptal edilmiş olduğundan haberdar olmayabilir. Bir diğer örnekte taraflar imar bulunmadığını bilse de inşaat sözleşmesini yapmışlar ancak üstünden uzun süreler geçmesine rağmen inşaata bir türlü başlanılamamış olabilir. Bu durumda Yargıtay’ın görüşlerine başvurmak gerekir.
Taraflar arasında imar bulunmayan bir arsada inşaat yapılmasını öngören bir sözleşme yapıldığında, bu sözleşme Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı sayılır ve kesin olarak hükümsüz kabul edilir. Esasen burada tarafların taşınmazın tabi olduğu bir imar planı bulunmadığını bilmediği ve sözleşmenin ifasının imkansız olduğu doğrudan ileri sürülebilir. Bununla birlikte müteahhidin uzman olarak yaptığı işin gereği inşaat yapmayı ve dolayısıyla inşaat için gerekli tüm ruhsatları almayı üstlendiği göz önüne alınırsa, müteahhidin taşınmazın imar durumu hakkında bilgi sahibi olmadığını iddia etmesinin gerçekçi olmayacağı düşüncesindeyiz. Arsa sahibi ise imar durumunu bilmediğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bununla birlikte, taraflar sözleşme sırasında taşınmazın tabi olduğu bir imar planı olmadığını bilmesine rağmen imarın yapılacağını varsayarak taahhütte bulunmuş olabilirler. Bu durumda Yargıtay’ın görüşü, tarafların imarın çıkması için makul bir süre beklemeleri gerektiği yönündedir. Eğer bu süre içerisinde imar durumu sözleşmenin ifasının mümkün kılacak şekilde değişmezse taraflardan herhangi biri sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu ileri sürebilirler. Ancak bu durumda karşı tarafın sözleşmenin kurulması ve yürütülmesi için yapmış olduğu makul masrafları karşılamaları gerekir.
Bu tarz sorunlarla karşılaşmamak adına, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde imar durumu çok dikkatli bir şekilde ele alınmalıdır. Sözleşme yapılırken mevcut imar durumu netleştirilmeli, belediye ile iletişim kurulmalı, olası değişiklikler için hukuki önlemler alınmalı ve taraflar arasında açık hükümler düzenlenmelidir. İmar durumu belirsiz olan arsalar için yapılan sözleşmelerde ise; hem arsa sahipleri hem de yükleniciler sürecin yakından takip edilmesi konusunda titiz davranmalıdır.
Detaylı bilgi için ezgicanbaz@ertaspartners.com e-mail adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Ezgi Canbaz Ertaş
Comments